北海公寓托管:主要靠忽悠

随着游客的进入,北海市场对旅游度假酒店、公寓、民宿等的需求持续上升

近几年,公寓托管现象在全国多个城市尤其是热门旅游城市愈演愈烈。北海作为一个海滨旅游城市,一方面,北海房价在近几年逐年增长,另一方面,随着游客的进入,北海市场对旅游度假酒店、公寓、民宿等的需求持续上升。在多方力量的推动下,公寓托管成为了不少业主的选择。

北海某楼盘

然而,天下没有免费的午餐!公寓托管背后,是纯粹的金钱利益交换关系。公寓托管面临诸多风险,对于业主来说,首要面临的是其权益保障问题。

公寓托管:赚钱没这么容易

据调查,北海属于典型的“候鸟型”城市,住宅尤其是适合做民宿、公寓的住宅,其业主基本为在北海有房的外地人,冬天“返巢”,一年中大部分时间处于“离巢”状态中,北海的公寓托管针对的客群主要是这部分人。

“现在外地人买房,一年当中只有很少时间留在北海旅居度假,其它时间房子都处于空置状态,找家托管机构,不但可以旅居度假,还可以每月有房租收益,最重要的是房子不再处于空置状态,一箭多雕,多好的事儿呀。”一名房地产中介人士这样介绍公寓托管可以带给业主的益处。

毫无疑问,这样的宣传确实让不少业主为之动心,走上了公寓托管之路,而忽视了公寓托管可能带来的风险。事实上,公寓托管的钱没有这么好赚,专业托管机构的营销语言本身存在一定的问题。

“托管公寓”实质上是一种“售后返租”的模式,被称为“稳赚不赔”的方式,收益较高,但在实际操作中存在较大风险。一般而言,公寓托管涉及到开发商、托管方、业主三个利益主体,一旦某个环节出现问题,尤其对业主一方来说,维权成本较高,这也是不少业主最后后悔的原因。

据消息人士透露,北海由于旅游城市的特殊属性,市场对于公寓酒店、民宿等有较大的需求,因此,近几年来涌现出了不少专业做民宿酒店公寓托管的中介机构。

公寓托管:托管方主导整个过程

和讯网走访发现,北海在公寓托管方面的广告、营销或宣传处于半公开状态。在某售楼部,其工作人员介绍说,“如果业主对公寓托管感兴趣,我可以介绍把您介绍过去,我的朋友专门做这个。”据了解,存在这种状况的不止这一个楼盘,更多的是私下介绍。

事实上,公寓托管涉及到托管机构、业主这两个利益主体,有时候也会涉及到开发商,一般而言,主要指托管机构和业主这两方。

观察发现,业主在买房之后处于一种被动状态,而作为托管一方的托管机构处于主动主导状态,整个过程基本是托管机构一方的单口相声,在关于二者权益的分配方案中,几乎是清一色的“稳赚”方案,即托管机构告知业主每月至少拿到多少收入。而对于这个方案是否可行,实际能取得怎样的收益,发生特殊、意外情况该如何处理等,不管是口头表达,还是书面文字都处于选择性失声状态。

“把你的房子交给我们,之后我们按照二八比例分成”一家房企工作人员这样介绍公寓托管分成方式。“万一亏了呢?”对于和讯网编辑的发问,对方这样回答,“怎么可能亏,不会出现这种情况,北海怎么可能出现这种状况。”

事实上,公寓托管在市场操作层面乱象频发,市场秩序还不够完善,相应的法律法规条款制定正处于不断完善中。据了解,而大多数的托管机构在条款确立方面存在较大问题,权责不明晰,而业主对此保持默认状态。

北海公寓托管:管理分成方式混乱

和讯网走访发现,北海公寓托管分成、管理方式存在较大差别,有的采取比例分成方式,有的采取返利方式。调查得知,北部湾1号公寓托管采取返利方式,目前返利是百分之五,比如,一套总价50万元的房子,公寓以每年百分之二点五返租就是12500元,每年十二个月每月收益可有1041元,与此同时,业主还有百分之二点五的权益返利12500元,用于在相对应酒店消费使用,北部湾1号的分成方式存在故意引导消费的嫌疑。

和讯网调查得知,一家名叫晨曦民宿的托管机构给出了这样的资金分割方式,其按照每月20天,每年240天的出租量来计算,给出托管支出为9082元/年,按照每年平月、节假日、春节等不同节日不同计算方式,得出年盈利共计67600元,按照年盈利的80%支出费用来计算,其年出回报金额为45000元。可以看出,其对于蓝图的设计停留在想象中,据悉,北海的酒店公寓入住率没有这么高。

在暗访中,有一名工作人员向和讯网编辑反复表示,相对于中介托管结构,和开发商直接合作收益会更高。一方出房源,另一方负责管理,房源都挂在网上,入住情况可以直接掌握,最后按照收益进行分钱。

事实上,这几年全国发生了多起因公寓酒店托管而出现的司法维权事件。有一名业主表示,“自己虽然赢了官司,但实质上是受害的一方,对方名下没有可以被执行的东西,导致自己利益白白受到损失。”

在走访中,有一名业主向和讯网编辑表示自己的无奈,”自己当时就是被托管中介鼓动起来的,现在公寓经营好不到哪儿去,坏不到哪儿去,几年下来收益有限,关也不是,卖的话更不划算,房子开业大家住,导致自己也不想住进去。”

经调查,在公寓托管方面,有业主尝到了甜头,但更多的业主则是被拖累的一方,消耗了许多精力却没有换来更好收益。

对此,和讯网向南宁一家法律事务所咨询,律所律师林树昌表示,“公寓托管是出问题比较多的地方,因此在双方订立条款的时候权责一定要明确,这样才能确保不出问题。”

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